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淡水店面單價再創新高，每坪要141萬元，比過去區域店王單價高出近三成，專家分析該店月租金約5萬元，投報率可達2.3%，吸引置產族投資，而八大建商看也喊出，2019年房市將朝緩慢回升。

▼八大建商也喊出，2019年房市將朝緩慢回升。（圖／東森新聞資料畫面）

東森財經記者鍾欣妍：「淡水最新店王現身，傳出這間位在中山路上的店面，每坪要價141萬元，創下淡水店面最高單價。」

店面只有18.43坪，2019年初以總價2600萬成交，拆算單價竟比2014年的區域店王，還高出近三成。

▼在中山路上的店面，每坪要價141萬元，創下淡水店面最高單價。（圖／東森新聞資料畫面）

當地居民：「海邊那邊老街比較有人潮，這邊比較少人。」「就是單價很高，他也不會賣，因為他光租出去，租金就很高啦。」

其實新店區北新路二段的店王，就曾站上每坪320萬元，板橋區漢生東路則是每坪210萬元，至於新莊、雙和，土城、林口、三重，等區店王基本也有每坪150萬元以上水準，房仲分析長期持有，能收租賺投報。

▼2019年初以總價2600萬成交，比2014年的區域店王，還高出近三成。（圖／東森新聞資料畫面）

房仲發言人張旭嵐：「台北市一級商圈的店面它的總價門檻比較高，那再加上現在釋出也不多，而且其實像東區，因為它的空置率也比較高的情況之下，其實讓很多投資族群，他是比較保守的，那以淡水店面來說，它雖然總價並不高，它的平均租金行情，大概有5萬塊左右，所以換算投報率，可能有2.3%。」

不只置產族有信心，八大建商也喊出房市朝緩慢回升，長虹建設說，房市觀望氣氛仍濃，市場供給量未減少，潤泰創新觀察，房市呈現量增價平的格局，興富發則表示，若銀行維持低利，房市未來可期揮別谷底，房市有望回春。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

「35歲公務員背千萬元房貸，月薪超悲劇」案例近日引發討論，房產學者章定煊先前曾推斷此公務員原是「人間勝利組」，他近日又針對此個案舉例，2005年之後的這波房地產多頭之後，台灣不動產起了很大結構性變化，並一一檢視過去幾十年、大家常聽到「三大房地產操作法則」，在現在不動產市場上還適用嗎？

章定煊21日凌晨在臉書表示，他常聽到的一些購屋建議，簡單列了三種（其實還有很多）這幾十年常聽到的購屋心法，現在還適用嗎？

房價高買不起房子是現在年輕人的最痛，但不少人仍願意晉升有殼族背幾十年貸款。（圖／記者李彥穎攝）

建議一：有房子就是有了安定，一定要有自用住宅，就算現在付貸款很辛苦，苦一陣子就會苦盡甘來。不這樣做會非常後悔（35歲公務員就是服從準則一）。

建議二：買房子先求有再求好，先在遠離市中心買品質差的房子，以後有機會再換屋。

建議三：每月支付貸款應該控制在月所得30％之內。

章定煊針對建議一「一定要有自用住宅」檢視時表示，台灣這十年年房價大漲與低所得，讓所得房價比翻倍，就老一輩的來說，過去台灣銀行放貸成數很低，所以大家都買預售屋（中古屋反而自備款高買不起）。10％的頭款都是用跟會的方式硬湊出來，接下來兩三年，又要攤還30％的工程款，最後才輪到60％銀行貸款。

章定煊接著表示，老一輩在買房兩三年時，不用說剩一萬元，連一塊錢都不剩的都大有人在，每月跟親友東挪西湊的過日子。問題是，那時候所得房價比低，而且所得還不斷上升，房價也不斷上漲，只要熬過會錢跟工程款那兩三年，很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款，然後用同樣的方法買第二屋、第三屋。現在所得房價比這麼高，一旦套進去了，解套遙遙無期，就形成螞蟻地獄。

針對建議二「先求有再求好」，章定煊表示，台灣房價版圖歷經大規模重整，也就是捷運路網之內的，形成一個很大的都會圈（Metropolitan），房價相對穩固。如果是路網外，只有單條捷運所及的區域，房價風險性就高，上下起伏很大。連捷運都沒有，靠台鐵通勤電聯車，穩定性就更低了。

章定煊感嘆，如果先求有，去買了都市很外圍的區域，搞不好跟路網內價格越拉越大，根本換不了屋。他舉例，前幾年「先求有」的那些購屋族，在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔置產，最後有換得進比較靠市中心的新屋嗎？

針對建議三「貸款控制在月收入30％以內」，章定煊表示，台灣過去房地產有七年一循環的說法，房地產循環很快，就算高檔套到，七年也能解套。所以30％額度內有什麼就買什麼，隨便買準沒錯。

章定煊說，台灣房地產2005年大多頭，走到今年都還沒結束（由國泰房地產指數來看，從最高點只修正了8.9％），已經長達15年的多頭了，多頭還能走多久呢？ 接下來的空頭又可能多久呢？如果像日本一樣，從1991年1月開始走到2009年1月一波20年的空頭該怎麼辦？

章定煊接著解釋，貸款控制在30％之後呢？後續的投資建議到底是什麼？房地產的循環被打亂，房地產的週期被拉長，未來的多空真的非常難以預料。

章定煊又拋出兩個問題：「所以該在30％額度內勉強在市中心買間廁所、還是勉強在市郊買個舊公寓呢？」「30％額度越不過購屋門檻，後續又該怎麼辦？」

章定煊給出了四項建議，第一為「買不起別硬買」。第二：「買不起也要記帳，儘量結餘，寧可『租』到郊區，壓縮開支。」第三「結餘款以定期定額的方式理財，你不理財、財不理你，2.5％以上接近無風險的金融商品多得是。只要政府不亂來，這樣的報酬率是可以咬住房價的。」

章定煊最後一項建議是，「如果自願跳入螞蟻地獄，也要再擠一點錢買點消耗型保險，避免有個意外閃失，壓垮全家經濟。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

台北市最搶手的中古社區「大直美堤花園」，就坐落在美麗華百貨商圈，前身為基河國宅二期。照片為示意圖。（圖片來源／維基百科）

考量新成屋的高單價、高公設，以及老公寓的安全性、舒適度，不少民眾更傾向購買中古大樓，然而，雙北大樓何其多，哪些社區又能脫穎而出？根據實價登錄資料，永慶房產集團盤點雙北市2018年1月至2019年3月間，屋齡5年以上的中古社區大樓交易量，發現台北市以中山區「大直美堤花園」最搶手，新北市則是新莊區的「東村A ONE」最受青睞。

談起中古大樓，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，這類社區的公設比例較新成屋低，相同的權狀坪數下，能使用的室內空間相對較多，且房價又比新成屋更低廉，可說是經濟又實惠，適合注重CP值的民眾作為參考。

昔日基河國宅最搶手，台北市「大直美堤花園」奪冠

觀察台北市2018年1月至2019年3月間，屋齡5年以上的中古社區交易量，謝志傑指出，前三名依序是中山區的「大直美堤花園」、內湖區的「麥帥新城」及文山區的「觀星台北」入榜前三名，「熱門中古社區前五名中，有4個都是國宅產品，顯示國宅產品的區位及價位相當受到民眾青睞。」

「其中，排行第一的『大直美堤花園』前身就是基河國宅二期，位於大直重劃區，鄰近內湖科技園區，由於周邊有美麗華百貨商圈、美堤河濱公園，無論就業或生活機能都十分完整。……依據統計資料顯示，那個社區一共成交41戶，成交總價位在2千萬到3250萬之間，平均每坪約52.7萬元。」他說。

至於北市中古社區交易量的第二名──內湖區「麥帥新城」，謝志傑表示，該社區共成交33戶，總價落在1400萬至1900萬之間，多半是35到40坪的房屋，每坪單價約43.1萬元，「麥帥新城位於內湖區，鄰近環東大道及麥帥大橋，距離松山車站不到一公里，交通相當便利。生活機能方面，周邊有好市多和家樂福兩間量販店，晚上還有饒河觀光夜市，日夜生活都可以說是相當精彩。」

第三名為文山區的「觀星台北」，共成交28戶，排除掉套房後，成交總價落在760萬至1580萬之間，平均每坪約37.8萬元。對此，謝志傑分析，文山區生活環境優美宜居，加上捷運南環線即將報院核定，開通後有助於文山區發展，考量該社區總價較低，單價僅「3字頭」，相對適合小資族及首購族自住。

3字頭不到、千萬有找，新北市「東村A ONE」受青睞

與台北市相比，新北市的中古社區價格更親民，交易量也明顯高出一截。觀察2018年1月至2019年3月實價登錄資料，新北市屋齡5年以上的中古社區交易量以新莊區的「東村A ONE」最多，共成交89戶，而位於新店區的「達觀鎮」與「美河市」則分別成交85戶以及79戶，幾乎都比台北市多出一倍以上。

對此，謝志傑解讀，新莊區「東村A ONE」位於新莊區輔大商圈周邊，距離捷運輔大站僅3分鐘的車程，且鄰近台65快速道路及中正路，利於往來板橋及台北通勤的民眾，「那邊的生活機能主要依附輔大生活圈和好市多，是一個發展成熟的生活圈，成交總價大概落在420萬到950萬之間，平均每坪27.6萬元左右。」

針對第二名的「達觀鎮」，謝志傑說明，同期共成交85戶，總價落在300萬至1200萬之間，平均每坪約17.4萬元，「達觀鎮位於新店安坑山區，環境清幽，適合喜歡寧靜生活空間的民眾居住，在交通方面，因為鄰近北二高交流道，加上安坑輕軌預計在110年完工，一旦通車，會更有助於改善社區聯外交通。」

至於第三名的「美河市」，期間共成交79件，成交總價落在1200萬至4800萬之間，平均每坪約48.2萬元。他說，該社區為捷運聯開共構宅，一出門便可以搭乘捷運，對於仰賴捷運通勤的民眾可說是一大福音，「加上美河市商場預計於今年第四季開幕，並且有IKEA家具及京站森林食光進駐，所以不少人看好區域房市成長。」

整體而言，謝志傑認為，在新北市熱門中古社區前五名當中，「達觀鎮」及「摩天薪樂園」都是主打低總價、低單價的產品，即使交通及生活機能較為不便，仍有不少交易量，「目前房市買盤以自住的剛性需求為主，對於首購族而言，手頭資金較不充裕，價格就成了選購房屋的主要考量因素，低總價、低單價的中古社區交易熱度因此提升，成為市場上的新寵兒。」

最後，他提醒，民眾在購買中古社區時，不妨以交易熱門的社區作為參考指標，並在周邊尋找相仿的建案或社區，再進一步選擇生活及交通機能較成熟的區位，「如果想選擇發展潛力較大的地區，可以觀察當地未來的發展及價格是否合理，從中去挑選最適合自己的房屋。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

據住展雜誌統計，今年預估有新北市的新濠建設、宏利發建設與勝輝機構，桃園的麗寶機構、昭揚建設、竹城建設，台中的希伯崙集團，以及高雄的隆大營建等8家外來建商前進北市推案，總銷售逾百億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然近年有不少台北建商出走到中、南部，但「台北房市如此多嬌，引全國建商盡折腰」，搶進台北市的外地建商卻越來越多，在北市房市占有一席之地。

搶灘台北房市 5家首次出擊

據住展雜誌統計，今年至少有8家外來建商中，新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等五家建商，都是首次在台北市推案。昭揚、勝輝則是睽違多年後，重返台北房市。麗寶為全國性建商，近年來持續耕耘台北市場，多有新案釋出，今年又再推出一件指標案。

竹城與新濠建設的開發進度較快，竹城已於內湖東湖地區推出「竹城｡有樂町」，新濠亦已在羅斯福路四段推出「台大學」。另，宏利發預計於北投榮總商圈推出「榮華一鹿」；希伯崙開發中的「伯特利」，位於內湖成功路二段；隆大營造開發中的建案位在重慶北路二段。

昭揚10年磨一劍 麗寶耕耘最深

重返台北房市的昭揚、勝輝則是睽違多年後，重返台北房市。昭揚建設前次於北市的實績，是2009年間的事了，在闊別約10年後，再度回頭擁抱台北房市，於北投推出都更案「昭揚天際」，總銷達50億元。

勝輝機構過去大多在新北市中和、板橋等地推案，較少著墨北市，首次在北市推案是2015年，四年後再次回到北市南港推出新案「舞青」。麗寶則是全國性建商，近年來持續耕耘台北市場，多有新案釋出，今年又再推出一件指標案。

都更、合建 進軍北市敲門磚

台北房地產市場雖然誘人，但建地稀有且昂貴，建商想找到一塊價位適合、地塊方整的土地相對困難。於是，都更或合建等方式，就成為外來建商至北市推案的好選擇。

例如「昭揚天際」、「麗盛水方」、「伯特利」等，都是都更案，另「隆大重慶北路案」則是合建案。

何世昌表示，今年上半年北市在地建商推案信心減弱，整體推案量縮，但外來建商推案卻有增無減，適度填補供給低潮，消費者的選擇也變得更多。雖然對部份北市在地建商來說，現在房價水準賺頭有限，但對外來建商而言，台北房市擁有最高的房價水準、最高的消費能力，誘因依然很大，預期進軍北市的建商還會更多。

上週末剛結束的國中會考，照例又成為媒體高度關注的議題。當然，主流媒體是不是應該把那麼多的focus放在入學考試或學力測驗上，仍亟待商榷；但這次國文作文題目所引發的討論，確實值得進一步思考、深究。



據報導，這次國文作文題目『青銀共居』，結果竟然讓一堆應考的國中畢業生難以發揮，有些甚至據說還是第一次聽到；說實話，這的確令人感到有點意外。畢竟這幾年無論國中會考或大學學測的作文題目設定，往往都扣緊近期熱門時事議題，而這次國中會考的『青銀共居』，其實也不例外。



近幾年雖房價趨勢不再是全面上揚，部分地區房價也確實明顯鬆動，但無可否認，高房價現象依然存在且近乎無解，更直接帶出公共或社會住宅的相關議題；再加上台灣社會快速邁入超高齡社會，長照需求倍增。以上兩個近期台灣社會熱門議題加總之後，就構成(公共住宅中)『青銀共居』的概念和做法。



而對考試題目預測如此敏銳的國中老師，照理說應該不(可)能忽略以上這兩大社會熱議話題；但結果這題目卻把多數學生直接考倒，代表學校老師並沒有重視，或至少談及這類題目，這點確實有些無法想像。而如果連老師都沒能察覺，準備就讀高中的15歲青少年，當然更不知如何發揮。 



姑且不論國中老師為何對高房價及長照議題如此不敏感，住展房屋網企研室認為，青銀共居或許短時間內是新觀念、新做法，但很有可能會成為未來常態。



畢竟目前為止，都會區房價仍居高不下，政府興辦公宅的腳步和速度又非常慢，就更別說住居市場仍存在著隱而不宣的各種歧視(包含對高齡者)。然而，包含青年族群居住及高齡長照這兩項社會需求，都是與日俱增；在這樣的情況下，或許政府單位最合理的權宜之計，就是持續推動青銀共居！

台北市豪宅「潤泰敦仁」位於大安區敦化南路1段，該社區12樓戶別於日前執行法拍1拍，該戶坪數177.23坪，拍賣總底價3.5億，扣除車位拆算每坪單價241.5萬元，最終流標，自由時報報導，寬頻房訊分析，該次法拍單價高於市場行情，應要等到2拍後才較有機會拍出。



根據台北法院筆錄，該次法拍的「潤泰敦仁」12樓戶別債務人為幸福人壽前董座鄧文聰，債權人為國泰世華銀行，債務金近2億元。目前房屋現況為出租狀態，據了解，租客於2017年11月1日承租，租期達18年，對此法院指出，該戶於2015年就已查封，租約是在查封後才成資，因此只要拍定即可點交。



「潤泰敦仁」為潤泰集團總裁尹衍樑一手打造，交屋時有許多本土業主及外資入住。該社區屋齡約11年，於實價資料中有2筆交易，成交單價分別為205及219萬元，寬頻房訊發言人徐華辰指出，該案單價、總價皆高於市場行情，1拍流標是必然的，2拍底價預估將低於195萬元，有機會順利拍出。

新竹縣竹北「國際AI智慧園區」面積約12.6公頃，最快於明年底前完成公共設施工程，未來可望以設定地上權標租方式招商。而日前內政部都委會通過「變更竹北（含斗崙地區）都市計劃，增加產業專用區，劃設產業專用區面積8.43公頃、文中用地2.7公頃及相關公共設施用地4.18公頃，預計於明年底完工，預估將產值提升至210億。



內政部表示，「國際AI智慧園區」計劃於去年獲經濟部工業局核定並補助9億元計劃經費，預計今年9月完成園區申請設置，預計明年12月園區工程完工，縣政府預估可引進105家廠商，創造210億元的產值。



AI智慧園區初步規劃分為2個產業專用區，其中「AI產業願景館」位於第2產業專用區，初步空間規劃設有國際會議廳、創新育成中心、新創辦公室及產品展示與體驗場域等。園區土地將採取「出租」及「設定地上權」方式辦理，主要引進產業為無煙囪類別，包含節能及綠色能源研發、設計與後端應用技術服務、軟體設計、資訊服務、智慧應用服務等相關產業。